Immobilienverkauf: Ablauf, Kosten und Vorbereitung 2026

Was soll der Verkauf für Sie erreichen?

Legen Sie zuerst fest, wann die Immobilie frei sein kann und wofür Sie den Erlös benötigen. Soll damit ein laufender Kredit abgelöst, ein neuer Wohnsitz finanziert oder ein Erbe aufgeteilt werden? Diese Ausgangslage beeinflusst den Zeitplan stärker als ein besonders optimistisch formulierter Angebotspreis.

Prüfen Sie Eigentumsverhältnisse und Vertretungsbefugnisse früh. Bei mehreren Eigentümern muss klar sein, wer Entscheidungen trifft und wer unterschreiben kann. Erbengemeinschaft, Nießbrauch, Wohnrecht, vermietete Räume oder eine noch ungeklärte Grundstücksgrenze sind keine Details für den letzten Besichtigungstermin. Stellen Sie die relevanten Dokumente vor der Vermarktung zusammen.

Planen Sie vom gewünschten Übergabetermin rückwärts: Unterlagenbeschaffung, Bewertung, Fotos, Vermarktung, Verhandlungen und notarielle Abwicklung benötigen jeweils Zeit. Eine feste Verkaufsdauer lässt sich seriös nicht für jedes Objekt versprechen. Halten Sie auch eine Alternative bereit, falls sich der Verkauf oder der eigene Umzug verzögert.

Wie bestimmen Sie einen realistischen Angebotspreis?

Vergleichen Sie ähnliche Objekte in derselben Mikrolage. Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Modernisierungsstand, energetischer Zustand und Rechte Dritter gehören zusammen. Ein freistehendes Haus in einer ruhigen Seitenstraße lässt sich nicht allein über einen stadtweiten Quadratmeterwert bewerten. Angebotspreise anderer Inserate sind zudem keine Belege für tatsächlich erzielte Kaufpreise.

Als aktueller Marktüberblick meldet Destatis für das zweite Quartal 2026 einen Anstieg der deutschen Wohnimmobilienpreise um 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Diese bundesweite Entwicklung ist keine Prognose für den Preis Ihres Hauses. Region und Objektsegment können sich anders entwickeln. Destatis: Wohnimmobilienpreise, zweites Quartal 2026.

Amtliche Bodenrichtwerte lassen sich über BORIS-D beziehungsweise die Landesportale recherchieren. Sie helfen bei der Einordnung des Bodens, ersetzen aber keine Bewertung des gesamten bebauten Grundstücks. Ein automatischer Onlinewert eignet sich eher als erste Orientierung. Für einen belastbaren Verkaufspreis sollten Unterlagen, tatsächlicher Zustand und lokale Vergleichsdaten zusammen beurteilt werden. BORIS-D: Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse.

Bitten Sie einen Makler oder Sachverständigen darum, Annahmen und Vergleichsfälle zu erläutern. Welche Modernisierungen sind berücksichtigt? Wie wurde eine fehlende Genehmigung behandelt? Ein besonders hoher Schätzwert ist kein Qualitätsnachweis. Fragen Sie nach einem begründeten Vermarktungspreis und einer Vorgehensweise, falls qualifizierte Nachfrage ausbleibt.

Diese Unterlagen sollten vor dem Inserat vorliegen

Eine alte Flächenangabe sollte nicht ungeprüft übernommen werden. Klären Sie insbesondere Dachschrägen, ausgebaute Räume und die Berechnungsgrundlage. Stellen Sie Kaufinteressenten Unterlagen geordnet zur Verfügung, schwärzen Sie für die jeweilige Prüfphase nicht benötigte personenbezogene Daten und dokumentieren Sie wichtige Nachlieferungen.

Nach § 80 GModG ist beim Verkauf grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich; Ausnahmen sind objektbezogen zu prüfen. Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Für kommerzielle Immobilienanzeigen mit vorhandenem Ausweis nennt § 87 unter anderem Ausweisart, Endenergiekennwert, wesentlichen Heizenergieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Übernehmen Sie diese Angaben aus dem Dokument statt sie zu schätzen. GModG § 80: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen · GModG § 87: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

Welcher Verkaufsweg passt zu Ihrem Aufwand?

Beim Privatverkauf organisieren Sie Preisfindung, Exposé, Anfragen, Besichtigungen und Verhandlungen selbst. Das kann passen, wenn Sie Zeit, Objektkenntnis und die nötige Unterstützung für fachliche Fragen haben. Die notarielle Beurkundung ersetzt weder eine technische Zustandsprüfung noch Ihre Vorbereitung der Objektangaben.

Ein Makler kann die Vermarktung koordinieren und Interessenten betreuen. Vergleichen Sie dafür konkrete Leistungen: Wer erstellt die Unterlagen, wo wird inseriert, wer macht die Fotos und wie werden Interessenten geprüft? Halten Sie Berichte, Vertragslaufzeit, Kündigungsregeln und mögliche Kosten ohne Verkauf schriftlich fest.

Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten besondere Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Ist der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich beide grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten. Bei einer Kostenabwälzung aus einem einseitigen Auftrag muss die beauftragende Seite mindestens gleich hoch belastet bleiben; Nachweis und Fälligkeit sind gesondert geregelt. Eine überall gesetzlich festgelegte Provisionshöhe folgt daraus nicht. BGB § 656b: Anwendungsbereich der Maklerkostenregelungen · BGB § 656c: Maklertätigkeit für beide Parteien · BGB § 656d: Vereinbarungen über Maklerkosten.

Wie viel bleibt vom Verkaufspreis übrig?

Rechnen Sie nicht mit dem Kaufpreis allein. Abzulösende Darlehen, vereinbarte Verkäuferprovision, Unterlagen, Vermarktung und gegebenenfalls Kosten zur Lastenfreistellung mindern die verfügbaren Mittel. Lassen Sie die Bank den Ablösebetrag und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung für den geplanten Termin berechnen.

Das folgende eigene Rechenmodell verwendet frei gewählte Beträge und eine nur beispielhaft vereinbarte Verkäuferprovision von 3,57 % einschließlich Umsatzsteuer. Es ist weder eine Marktprognose noch eine Empfehlung für die Provisionshöhe. Eine etwaige Einkommensteuer ist nicht berücksichtigt.

Ein um 10.000 € höherer Kaufpreis verbessert in diesem Modell den Betrag nach gleichbleibender prozentualer Provision um 9.643 €, nicht um volle 10.000 €. Das hilft bei Verhandlungen: Bewerten Sie Mehrerlös, Zeitaufwand und Risiko zusammen. Nicht jede zusätzliche Ausgabe für eine optische Aufwertung zahlt sich beim Verkauf aus.

Überzeugen Sie mit überprüfbaren Angaben

Gute Fotos zeigen helle, aufgeräumte Räume und einen nachvollziehbaren Grundriss. Sie dürfen Lage, Ausblick oder Zustand nicht irreführend verändern. Beschreiben Sie Sanierungen mit Jahr und Umfang: „Fenster 2018 erneuert“ sagt mehr als „komplett modernisiert“, wenn Dach und Leitungen älter sind.

Bekannte relevante Mängel gehören offen angesprochen. Ein feuchter Keller wird nicht durch einen neuen Anstrich zu einem trockenen Raum. Lassen Sie Vertragsfragen zu Mängeln und Haftung im Notariat klären. Sammeln Sie wiederkehrende Interessentenfragen; fehlende Antworten zu Dach, Heizung oder Flächen sollten Sie nachreichen, bevor sie zu falschen Erwartungen führen.

Bei ernsthaftem Interesse sind Finanzierungsstand und Käuferidentität zu klären. Eine mündliche Zusage oder ein sympathischer Kontakt ersetzt keine gesicherte Abwicklung. Vereinbaren Sie Besichtigungen strukturiert und protokollieren Sie, welche Unterlagen und Informationen übergeben wurden. Digitale Dokumente sollten nur an tatsächlich beteiligte Interessenten gehen.

Was passiert nach der Einigung?

Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Prüfen Sie den Entwurf auf Kaufpreis, mitverkauftes Inventar, Räumung, Besitzübergang, bekannte Mängel und bestehende Rechte. Nebenabreden sollten nicht außerhalb der Urkunde „unter sich“ bleiben. BGB § 311b: Notarielle Beurkundung.

Die Notarkammer Koblenz erläutert die typischen Schritte von der Vorbereitung über die Beurkundung bis zur Zahlungsabwicklung. Kaufpreisfälligkeit, Schlüsselübergabe und Eigentumsumschreibung sind unterschiedliche Schritte. Richten Sie die Übergabe nach dem konkreten Vertrag und der abgewickelten Zahlung aus; allein der Notartermin ist kein Grund, sofort alle Schlüssel auszuhändigen. Notarkammer Koblenz: Vorbereitung und Abwicklung eines Immobilienverkaufs.

Bei privaten Immobilienverkäufen kann § 23 EStG relevant sein, insbesondere innerhalb von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung. Für eigene Wohnnutzung bestehen gesetzliche Ausnahmen. Erbschaft, gemischte Nutzung oder frühere Vermietung verdienen eine Prüfung vor der Preiszusage. Eine pauschale Aussage „der Verkauf ist steuerfrei“ wäre ohne Ihre Daten nicht belastbar. EStG § 23: Private Veräußerungsgeschäfte.

Erstellen Sie zur Übergabe ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsseln, übergebenen Unterlagen und offenen Vereinbarungen. Regeln Sie auch übernommenes Inventar und die Räumung. Bewahren Sie die Verkaufsdokumentation auf; der Verkauf ist organisatorisch erst abgeschlossen, wenn die vertraglichen Leistungen und die Übergabe nachvollziehbar erledigt sind.